最近去了几趟光明，特别是凤凰城周边，转了几圈，颇有感触。
光明在我看来是深圳变化最大最快的行政区。自年5月起，光明从宝安独立出来单独设区也才不到4年。这期间，我每隔一阵子到光明，都能感受到明显的不同。
从经济增长数据来看，年，光明GDP同比增长12.9%，是自年以来首次实现两位数增长，两年平均增长9.3%，在全市范围来看，这个增长率处于前列。这和我们视觉上取得的感官感受是契合的。
这两天，有个对深圳房地产市场不太熟悉但有套小房在布吉准备置换的朋友咨询我换去哪里好，他们两夫妻基本是自由职业，万左右的换房预算。我让他们去光明转转。
在他们的传统印象里，光明是个遥远的破破的地方，以前只去过公明和玉律。我给他发了凤凰城的定位，让他们去那边转了一个下午，回来后他告诉我惊呆了，没想到光明还有这么好的地方，很喜欢，考虑换过来。
凤凰城——新城公园
依我看，光明凤凰城目前的公共配套、城市规划和界面在全市来说都是中上水平，除了有比较遗憾的6号线“地上铁”外，宜居性非常高。这里也是整个光明的住宅天花板，在光明，没有比这里更好的了。
凤凰是光明区的一个街道，范围不大不小。为了更准确地描述和指出我个人认为最好的片区，我画了一个红色小圈，圈内的住宅，是我认为在光明价值最高的：
这个圈，大体上是四个地铁站包围着：6号线的凤凰城站和光明大街站，右下角13号线的同观路站和6号线南延线的华夏站（地图中未显示，夹在新城公园和虹桥公园中间的光侨路上，在售的电建洺悦鹏著楼下），其中，凤凰城站是6号线和13号线交汇站。
这个圈里有什么呢？
光明区政府，行政服务大厅，图书馆，文化艺术中心，深圳实验学校光明部，光明中学，光明小学，光明区凤凰学校，光明区群众体育中心，医院，三大公园——新城公园、虹桥公园和开明公园（都不是一般街心小公园），商业综合体——万达广场和蓝鲸世界。
龙光玖龙台自带的大型商业蓝鲸世界去年底已开业
这个圈，可以说是光明的政治中心、文化中心、商业中心、教育中心、生态中心。补充一下，光明城站，也在这个圈不远处，与凤凰城两个地铁站的距离，恰到好处，通过光明城站的高铁包括广深港高铁和赣深高铁等。
所以，这里还是光明的交通枢纽，有6号线的正线和支线，13号线以及高铁站。年13号线通车后，这里大概30分钟到留仙洞总部基地，40多分钟到科技园，1小时到后海和深圳湾。
是以，我说这个红圈就是整个光明的价值精髓，几乎囊括了最好的配套。在圈内的房产价值最高，离这个圈远一点的，稍微差一些。
例如，在光明大街站边上的星河天地，当然也不错，金地峰境瑞府也还行。但更远一些的金茂公园里，万科光年四季，民轩揽翠台等，价值会递减一些。
今天标题中的楼盘——龙光玖龙台——就是凤凰城板块最靓的那个仔。
玖龙台一期和二期
说玖龙台的业主很傲娇，是因为据说目前这个盘的业主最低报价基本都在8万以上，个别超过10万。
8万多的报价，相比历史最高成交价略微回调5个点左右，不超过10个点（88平三房最高成交单价据说是9.1万）。在这波史上最严调控行情下，这个抗跌能力，在全市范围来说也是极度靠前的。
年的成交记录，图片源于网络
但是，报价归报价，玖龙台近一年基本没什么成交，坚挺的报价没什么意义。只是，相比市里很多已经明显回调的区域比，玖龙台一定算是命硬的，毕竟到现在还没有听说有业主急用钱大幅度降到7万多卖的。
过去几年，光明的新盘供应很多，今年和明年也不少。由于新盘限价整体在5万左右，特别是今年带装修交付的新盘普遍不到5万，所以外界很多声音认为，8万以上接盘玖龙台的业主肯定要站岗了，包括7-8万接盘玖龙台附近的光明大第，深房传麟山和光明1号的业主，也要站岗。
对这种观点，我认为要一分为二地看。
首先，我们要将凤凰城板块主流楼盘的价格与市里其他相似地位的板块做对比。
比如宝安中心，抛开豪宅盘壹方城和熙龙湾不说，其余普宅在回调后普遍报价12万+，少量没那么优质的盘10万出头的有一些成交；次优板块碧海普遍8-11万左右；龙华头部板块红山次新盘普遍8-12万，看是否在深高北学区；龙岗头部大运板块，龙岗外国语学区的小户型也回调到8左右了，其余次新盘89平三房以上的7万+比较常见，今年底14号线开通半小时到福田。
可比性最高的西丽和留仙洞（因为和凤凰城13号线直接相连，且也是潜力较大的新兴板块），次新盘10-12万居多。
考虑到凤凰城距离南山核心区毕竟至少40分钟以上，我认为其价格中枢现在不应该高于碧海（已纳入前海，10分钟到前海湾，15-20分钟到后海，半小时到车公庙）的8万+，略低于碧海，也就是大概7.5万左右的单价才是合理的，10万+是胡闹，可以去西丽挑了，整体应该再回调10个点左右。
其次，我们再来分析光明大量入市的新盘对凤凰城板块的影响。
光明是一个新房市场，整个区的二手房都很少，每年都有大量新盘入市，这是事实。我们看一下贝壳的地图找房数据：
整个光明只有套在卖（截至3月8日），与之对比的是，宝安龙华套左右，福田南山罗湖套出头，龙岗0套+。
（另外，我解释一下，今年元旦开始单边委托代理机制后，业主只有和中介通过住建局的系统签了委托，房源才能在中介外网显示。所以，贝壳